Časté dotazy

Není.

Bydlení a užívání nemovitosti je zajištěno věcným břemenem, které požívá obdobnou zákonnou ochranu jako např. vlastnické právo.

Ano.

V takovém případě má klient možnost odstoupit od smlouvy a získat nemovitost zpět do svého vlastnictví s tím, že všechny vyplacené částky není povinen poskytovateli renty vracet, neboť tyto propadnou příjemci renty jako smluvní pokuta.

Ano.

Nabízíme stejný způsob ochrany, které využívají pro zajištění svých práv např. banky. Aby si banka zajistila, že budou klienti splácet pravidelně hypotéku, dochází současně s poskytnutím úvěru ke zřízení zástavního práva. Obdobně mají naši klienti zajištěné platby důchodové renty zástavním právem, které je zřizováno současně s odprodejem jejich nemovitosti.

Nemůže.

Věcné břemeno je zřizováno v rozsahu užívání celé nemovitosti ve prospěch seniora.

Ne!

V případě, že by se poskytovatel renty – vlastník nemovitosti dostal do platební neschopnosti a jeho majetek měl být prodán např. v dražbě, věcné břemeno je trvale nedotknutelné a přetrvává v nezměněné podobě nadále, bez ohledu na změnu vlastníka nemovitosti. Zde je nutno připomenout existenci zástavního práva klientů, které by v případě prodeje nemovitosti chránilo v první řadě nárok z nesplacené renty!

Lidé, kteří zprivatizují obecní nebo družstevní byt a vzápětí ho prodají, nemusí ve většině případů platit daň z příjmů.

Není to často známo. Více se ví o tom, že prodej nemovitosti ve vlastnictví je osvobozen od daně z příjmů, pokud mezi nabytím nemovitosti a jejím prodejem uplyne pět let (s výjimkou nemovitostí v obchodním majetku podnikatelů).

Zákon o daních z příjmů však dovoluje i možnosti, kdy není třeba čekat pět let. Týkají se samozřejmě nejen zprivatizovaných bytů, ale i dalších prodejů.

Příjmy z prodeje bytů a domů jsou osvobozeny od daně i tehdy, pokud měl prodávající v nemovitosti bydliště aspoň dva roky před prodejem. V tomto případě není nezbytné nemovitost určitou, konkrétně stanovenou dobu vlastnit.

Jde o faktické bydlení, nikoli o to, že prodávající má v této nemovitosti vedený trvalý pobyt.

Tuto podmínku splňuje většina rodin, které zprivatizují například obecní nebo družstevní byt. Příklad: Manželé Černých žili deset let jako společní nájemci v bytu, který jim obec letos v létě prodala do spoluvlastnictví. Léta však toužili po rodinném domku, který pan Černý s pomocí svých přátel postavil. Pokud nyní prodají byt, který už dál nepotřebují, nebudou platit daň z příjmů. Jsou-li nějaké příjmy osvobozeny od daně, není zapotřebí podat daňové přiznání a ani jinak informovat finanční úřad.

Při prodeji nemovitosti dříve než za 2 roky od pořízení se standardně příjem z prodeje nemovitosti daní. Někdy však stačí pro osvobození od daně při prodeji vlastní nemovitosti i kratší doba bydlení než dva roky. A to tehdy, pokud dotyčný použije získané peníze na uspokojení bytové potřeby.

Podle zákona o dani z příjmů pak stačí mít v nemovitosti bydliště „bezprostředně před prodejem“. Ani v tomto případě není nezbytné nemovitost konkrétně stanovenou dobu vlastnit. Bytovou potřebou zákon o dani z příjmů rozumí například výstavbu bytu či domu, přístavbu, vestavbu či nástavbu, koupi bytu či domu, údržbu bytu a domu, koupi pozemku za podmínek stanovených v zákoně, vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů nebo spoludědiců, pokud předmětem vypořádání je nemovitost, a dále získání družstevního bytu.

Příklad: Pan Vrabec se před rokem kvůli práci musel stěhovat do Prahy a koupil si zde garsonku. Žije v ní s přítelkyní, se kterou čekají dítě, a potřebuje rychle koupit větší byt. Pokud garsonku prodá a získané peníze vloží do nákupu nového bytu, nemusí platit daň z příjmů.

Ani v tomto případě není třeba informovat finanční úřad o délce bydlení, ani o tom, na co byly peníze z prodeje bytu použity. Poplatník však musí být připraven na případnou kontrolu finančního úřadu a musí být schopen prokázat, že peníze získané prodejem opravdu použil na bytové potřeby a že v prodané nemovitosti bydlel. Prodávající, i když neplatí daň z příjmů, je naopak vždy povinen zaplatit daň z nabytí nemovitosti, pokud není v kupní smlouvě dohodnuto, že poplatníkem této daně je kupující.

Podle zákona č. 254/2016 Sb. je od 1.11.2016 plátcem daně z nabytí nemovitosti kupující.

Je-li nemovitost zatížena exekucí a nelze dluh uspokojit jinak, pak má exekutor možnost uskutečnit zpeněžení nemovitosti prodejem v dražbě za 2/3 odhadní ceny, aniž by musel vyžadovat Váš souhlas. Jedinou možností, jak získat skutečnou hodnotu nemovitosti, je najít kupce a uskutečnit prodej ještě před zahájením dražby za plnou hodnotu nemovitosti.

Díky novému znění občanského zákoníku platného od roku 2014 není povinnost vlastnictví ideálního podílu na nemovitosti nabízet spoluvlastníkovi či spoluvlastníkům. Je třeba zvážit situaci, zda Vám může spoluvlastník či spoluvlastníci poskytnout dostatečné finanční plnění a pokud se nedohodnete, můžete svůj podíl prodat kdykoli komukoli.

V případě prodeje rodinného domu je nutné energetický průkaz (PENB) nechat zpracovat, jinak hrozí majitelům nemovitostí sankce. Průkaz energetické náročnosti budov nebude vyžadován pouze u domů postavených a zrekonstruovaných do roku 1947. U novostaveb nebo rekonstrukcí je nutné doložit energetický průkaz ke stavebnímu povolení.

Ano – lze. Liší-li se majitel pozemku od vlastníka stavby, získávají vzájemné předkupní právo a při prodeji musí nabídnout nemovitost nejprve druhému vlastníkovi. Ten bude mít na zaplacení kupní ceny tři měsíce, pokud si nedohodnou lhůtu delší.

Ano, byt lze prodat i se zástavou vůči věřiteli, v tomto případě úvěrující bance. Zásadním řešením této situace je hypotéční úvěr doplatit, což se řeší z finančních prostředků kupujícího a příslibem od banky, že po uhrazení sejme zástavní právo z nemovitosti. Pokud se čerpá na koupi nemovitosti jiný úvěr, vyplácí se úvěr úvěrem. Avšak pozor na dobu fixace a z ní vyplývající pokuty za předčasné splacení.

Ano, je to možné, nicméně se nejedná o příliš atraktivní obchodní artikl. Obvykle je lepší se domluvit s ostatními spoluvlastníky na prodeji domu jako celku, pokud je to možné.

Prodej nemovitosti ve společném jmění manželů patří v zásadě mezi úkony, které přesahují obvyklou správu takového majetku a tudíž je k nim zapotřebí vždy souhlasu obou manželů. Oba podpisy musí být ověřené, jinak by příslušný katastrální úřad vrátil smlouvu zpět. Je možné zplnomocnění jednoho manžela druhou osobou, pak je plná moc s ověřeným podpisem zmocnitele povinnou přílohou smlouvy o prodeji nemovitosti a i jiných.

Katastrální úřad zapíše vznik, změnu nebo zánik vlastnického nebo jiného věcného práva vkladem do katastru nemovitostí až na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního pracoviště o povolení vkladu. O povolení vkladu musí katastrální úřad podle správního řádu rozhodnout do 30 dnů (výjimečně 60 dnů dle § 71 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád, ve znění pozdějších předpisů). Jestliže jsou podmínky pro povolení vkladu splněny, katastrální úřad vklad povolí, nejdříve však po uplynutí lhůty 20 dnů ode dne odeslání informace, že byla vyznačena v katastru nemovitostí plomba. Vklad na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu provede katastrální úřad bez zbytečného odkladu od povolení vkladu. Počítejte tedy s tím, že bude jakýkoliv vklad trvat cca 30 dnů.

„Prohlášením vlastníka budovy“ (§ 4 zákona) prohlašuje vlastník budovy, že v domě vymezuje jednotky podle zákona. Vkladem tohoto prohlášení do katastru nemovitostí se stane dosavadní vlastník budovy vlastníkem každé jednotky. Smlouvou o převodu pak dosavadní vlastník budovy převede jednotky do vlastnictví zájemců o koupi bytu (popř. nebytové jednotky).

Majitelé nemovitosti mají často strach z nájemců, kteří si chtějí v jejich nemovitosti nahlásit trvalé bydliště. Někdy tento úkon i důrazně zakazují. Nájemce však nemá povinnost majitele žádat o souhlas. Zákon o evidenci obyvatel jej nevyžaduje. Jedinou výjimkou jsou podnájemní smlouvy a družstevní byty. Pokud se na nájemce tato výjimka nevztahuje, stačí navštívit nejbližší úřad evidence obyvatel. K vyplněnému přihlašovacímu lístku stačí přiložit nájemní smlouvu, která je dostatečným doložením oprávnění k užívání bytu. Svou totožnost samozřejmě musí potvrdit občanským průkazem.